マンション高層階は増税へ

10/25　日本経済新聞：「タワマン節税」けん制、高層階は増税へ
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO08745040U6A021C1EE8000/

マンションの土地の相続税評価額の算式（路線価地域）
①何も建っていない土地（更地）の相続税評価額
　路線価×補正率等×地積（面積）

②マンションの一室を所有している場合
　①×持分割合
「持分割合」は戸数が多ければ多いほど低くなります。超高層で階数が非常に多いタワーマンションであれば…。

③マンションを建設し、貸付をしている場合
　①×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
更地に賃貸住宅や貸しビルを建設した場合、更地の時に比べ土地の相続税の評価額が下がります。更に、賃貸の用に供されている土地は、要件を満たせば、200㎡までの部分について、50%減額される小規模宅地の特例があります。

建物の相続税評価額
①マンションの一室を所有している場合
　固定資産税評価額

②マンションを建設し、貸付をしている場合
　固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）

長野県で考えると、建ぺい率、容積率からタワーマンションが建つことがないので、相続税の申告を請け負ったとしても、所有している方は少ないだろうなぁと想像がつきます。ここら辺ですと、タワーマンションでない、マンションを建設し、貸付をしている場合の方が多いです。

土地の相続税評価額の計算は、上記のとおりですので、更地にしておくと評価額が高くなってしまうので、マンション建設して、土地の評価額を下げる。そして、建物についても「固定資産税評価額」が基準になるので、時間の経過とともに評価額が下がっていきます。

「路線価」も「固定資産税評価額」も実際に取引が想定される価格よりも低く見積もられています。
路線価・・・80％ぐらい、固定資産税評価額・・・70％ぐらいとされています。

なので、実際の市場価格とのかい離が大きくなる可能性があったりするので、お金をもっている方々は、このかい離することを利用して節税しようと考えます。タワーマンションは特にかい離が大きくなるので、「固定資産税評価額」の見直しなどすることによって、市場価格とのかい離を少なくすることによって、節税としての購入を牽制しようという流れです。

こんな感じで節税対策を勧められると、やらないよりやった方が良いじゃんと、手元にある現金を減らして建設、若しくは、借入をして建設をした結果、相続が始まったら、納税資金がない、空室ばっかで投下資本が回収できない、財産分与しにくいなど、実は余計なことだったりすることもあります。